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五环外,14万/平
发布日期:2022-08-04 21:10    点击次数:173

  近日,北京市住建委官网显示,恒基·天汇(恒汇雅苑)获得预售许可证,共14栋楼、517套房源,准许销售面积45929.06平方米。项目获批预售均价约13.8万/平方米,部分楼栋获批售价突破14万/平方米,刷新了近五年北京新房住宅预售价的纪录。

  一时间,恒基·天汇的取证价格吸睛无数,其主要原因在于:

  北京新盘预售价格的“天花板”是2017年中骏天宸的13.5万元/㎡,经历了5年时间,这一价格才被恒基·天汇打破。

  业界对恒基·天汇预售价格的判断在10万元/㎡左右,皆因对比其后拿地、先面市的孙河O地块,即天恒和恒基联合开发的傲云,今年4月新楼座取证均价不到10万元/㎡,后来居上的恒基·天汇预售均价竟然达到13.8万元/㎡,这使得其取证的价格超乎市场的想象。

  2021年北京市土地出让改为集中供应后,地块在出让时就制定了未来的房屋销售指导价,且开发商在拿地时需书面承诺未来售价不得超过销售指导价,但是,在2019年拿下土地的恒基·天汇,在3年后正式取得预售许可证,竟然实现了创纪录的取证价格。

  现如今恒基·天汇获批预售价突破14万,先不论项目到底能不能卖到这个价格,在这个特殊时期,这样的价格能获批,背后释放的信号足够耐人寻味。

  这势必会对市场会造成一定的影响。

  首先,会进一步刺激高端改善需求。对于楼市行情来说,在政策制定的过程中,一般都是刺激改善比刚需有效,刺激富人比普通人有效,刺激本地土著比外地人有效。

  在当下的经济周期中,普通人更加倾向于储蓄,而不是消费、买房,但高净值人群却恰恰相反。

  上半年北京新房成交金额的TOP10席位,基本上全被高端改善项目占据,这进一步说明,有钱人正在利用这个时间抓紧进行资产升级置换。因此,想要带动市场,就需要让买得起的人去买。

  这样就需要选择合适的时机,适当的放松限价,给市场释放出积极的信号。

  2021年集中供地以来,一些位置在二环、三环的优质地块,由于受制于新房指导价,即便是中建二局太阳宫地块这样北三环成熟商圈、优质教育资源加持的地块,指导价也只有13万/㎡。

  除去政府共有产权份额后,实际售价约11.7万,但周边二手房价格已经超过16万。

  恒基·天汇虽然在孙河别墅区,但地处五环外,板块配套成熟度方面和太阳宫相比还是略显逊色,但是这次获批预售价却突破了14万,远超预期。

  这样明显价格上调的信号,无疑会刺激北京高改人群加快置换,而且目前在售/待入市的倒挂豪宅,性价比更高了,会更加抢手。

  再者,房企利润空间充足,减少质量问题。2020年,滨江集团(行情002244,诊股)董事长戚金兴答记者问时说:低利润已经成为行业常态。滨江5%的利润率还算高的了,其他兄弟单位可能还达不到这个数字。

  房企在不赚钱甚至亏损的境况下,谁还在意建筑质量呢?全国各城市楼盘质量问题频发。

  北京也不例外,每年暑季汛期,就成为项目“试金石”。今年暑季汛期,就有中海望京府、台湖万科等多个楼盘防水工程不及格,漏水成为项目共性问题。

  如今新房获批预售价提升,客观上增加了房企利润空间,再通过增加供应等市场调节的方式,倒逼着房企提高房子质量,对购房者来讲也是一件好事。

  毕竟,房子不是一次性商品,用相对合理的价格买到品质更好的项目,长久来看是最优选。

  最后,能够增强开发商拿地的信心。据国家统计局数据显示,上半年北京市住宅销售面积为329.9万平方米,同比下降20%。

  6月份的二批次土拍,热度并不高,下半年还有两次集中土拍。

  一般情况下,每次集中土拍前,都会有一些利好消息爆出。例如,轨道交通第三期建设规划线路,赶在三批次挂地前曝光。

  恒基·天汇获批预售价突破14万,无疑会给给有能力有意愿打造豪宅的开发商注入了强心剂。

  支持刚性和改善性住房需求,同时继续坚持房住不炒总基调不变,可以预计健康、良性、高质量,必定是未来一段时期北京房地产市场的主基调。

  



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